2023年上半年，二手房市场挂牌量激增现象引发热议，这在一定程度上反映出当前存量市场存在供求矛盾恶化、交易堵塞的市场情况。随着二手房变得“愁卖”，二手房市场已从卖方市场开始悄然转变为买方市场。
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要警惕的一个市场风险是：二手房交易流通若长期不畅，形成交易梗阻，就有可能成为继保交楼、房企债务风险后第三个金融风险。
我们针对全国13个重点城市的二手住宅挂牌量统计显示，2023年6月初，13城二手住宅挂牌量为199万套，比2023年年初的159万套增长25%。表明2023年上半年，二手房业主出售意愿很强，但由于市场交易遇阻产生房源激增。
从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对较大，6月初分别为22万、20万和18万套。同时，对比年初挂牌规模，6月，上海、武汉和西安挂牌增速最大，分别为82%、72%和40%。这表明二手房供大于求矛盾凸显，侧面说明为什么当前二手房“越卖越多”。
图1 全国13城二手住宅挂牌量(套)
数据来源：各地二手房中介平台、媒体报道、易居研究院
统计显示，2023年一季度，全国13城二手住宅去化周期为10个月，进入二季度该指标为15个月，去化周期明显延长。二手房出售难度骤然加大，易在市场中产生恐慌性降价，也会影响房东“卖一买一”的操作。
图2 全国13城二手住宅去化周期(月)
数据来源：各地二手房中介平台、易居研究院
通过对全国13个城市二手住宅挂牌量房龄结构分析发现，二手房源挂牌量激增并不是盲目或恐慌性抛售，更多是真实换房需求；目前市场也未显现同了大规模抛售，且二手房房源结构不错，未出现大量“老破小”挤占市场的情况。
图3 全国13城二手住宅挂牌的房龄结构
数据来源：各地二手房中介平台、易居研究院
我们认为，疫情三年后，市场的潜在换房需求充足，但由于类惟的房源挂牌量短期激增，拖累了房屋出手速度，也影响到部分新房项目认购速度。同时，研究数据也发现，近期市场并不存在大量豪宅抛售现象，风险可控。
图4 全国13城二手住宅挂牌的户型结构
数据来源：各地二手房中介平台、易居研究院
从挂牌房源结构中，我们可以看到下一步政策制定的方向，即后续政策应着力为改善型置业需求创造更好市场环境。
随着二手房市场从卖方市场转为买方市场，建议后续对二手房的刺激政策，不应简单停留在短期松绑视角，而要从中长期盘活二手房市场长期视角来入手。唯有此，才能有效防范二手房交易风险和相关金融风险，畅通二手房交易，促进存量市场的平稳健康发展。
编辑：黄宁
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